在总结以往住宅安全、环保等问题与经验教训基础上，上海新版《住宅设计标准》（以下简称“新标准”）于6月正式实施。

  今后上海新建住宅会是怎样？该标准的第一主编人、上海建筑设计研究院顾问总建筑师陈华宁表示，根据新标准设计的住宅楼，将比现在建筑更舒适、更安全，同时对得房率、公摊面积的影响相对较小。

  作为国内首份将100~150米超高层住宅系统纳入规范的住宅设计标准，新标准围绕消防安全等问题提出包括百米的高层住宅应设置避难层（区）等要求。此外，新标准增加了多层住宅建筑应设置电梯的规定，同时对全装修房室内污染物含量做出了要求。

  上海联创国际设计集团城市人居设计研究院院长万晓宁在接受中国房地产报记者正常采访时表示，新规定刚出来，实际操作性要看执行力度和规范解读程度，比如国家标准针对担架电梯的要求出来很久了，但现在很多地方还没有执行。

  4~6层强制设电梯长期以来，全国各地普遍要求6层以上或16米以上的住宅必须设置电梯，但随着经济发展以及我们国家社会进入老龄化阶段，居家养老已成为普遍现象。此次上海修订的新标准在全国范围内率先明确规定4~6层的多层住宅也应设电梯，并作为强制性条文执行。

  安装电梯会影响多层住宅一直以来高得房率吗？陈华宁给媒体算了一笔账，为一梯三户的多层住宅安装电梯，由于住户总数少，可选择轿厢尺寸约为1.4米×1.0米、载重500公斤以下的小型电梯，算下来每户增加的公摊面积不足1平方米。

  不过，曾在同济大学设计院工作的一位设计师告诉中国房地产报记者，多层设电梯主要考虑老龄化社会的需要，但是我觉得新标准考虑得不是很全面，首先既然为了老人使用，应该满足《老年人建筑规范》关于电梯的要求，其次应该满足担架电梯的使用上的要求，轿厢1.4米×1.1米过小，电梯厅净宽至少要1.5米。“这样算下来分摊面积不一定小。”上述设计师同时认为，关于多层住宅设置电梯，其实3层的别墅比多层要高，既然4层要设置电梯的话，不如规定全部设置了，因为针对老人的建筑要求3层就要有电梯，2层的可设为坡度不大于1∶12的坡道。

  其实，不仅是上海，北京也在尝试新建住宅强制进行适老化设计。自去年11月8日开始公开征求意见的《北京市养老服务设施规划设计技术要点》就规定，新建3层及3层以上多层住宅应至少设置一台电梯，同时要求，凡设置一台电梯的住宅，应设置为可容纳担架的电梯，轿厢规格1.5×1.6m；凡设置两台以上电梯的住宅，应至少设置一台可容纳担架的电梯，轿厢规格1.5×1.6m。

  百米以上高层设避难层上海因用地紧张，住宅楼越建越高是趋势，但面临的消防问题也慢慢变得多。据悉，新标准是国内首份将100~150米超高层住宅系统纳入规范的住宅设计标准。

  在吸取2010年上海胶州路高层公寓大火经验教训的基础上，新标准明确规定建筑高度超过100米的高层住宅，应设置避难层（区），供人们在发生火灾时疏散逃避；避难层不可以设置居住用房，通风条件要特别好；避难层净面积每平方米3人计算，高于每平方米5人的国家标准。

  据了解，之前住宅建筑没有避难层的说法，国家目前的高层防火规范中也只是针对公共建筑。针对新标准的避难层，上述设计师表示她比较关心面积指标，是不是会增大分摊面积，否则就是将造价直接压在开发商头上；其次就是避难层上下住户的保温效果和安全性问题；此外，超高层的平面布置可能不是现在住宅平面的主流样式，会不会偏公建化，因为核心筒的形式两部楼梯分开设置，增大垂直交通面积，可能会引起套型南北通透很难做到。

  其实，上海市也一直在控制超高层住宅的过度建设，一方面政府主管部门在中心城区为容积率设置了上限；另外此次新标准又要求超高层住宅一定要满足更严格的使用和消防要求。“这样会造成超高层住宅的造价增加、得房率下降，使得开发商和购房者都会权衡，从客观上限制了超高层住宅的发展。”陈华宁解释。

  在陈华宁看来，考虑土地利用率、居住安全和造价因素，目前最适合上海的住宅楼高度应控制在25层，即70~80米高度。

  设计师应关注其他细节上海多位房企总工向记者表示，上海4~6层这种新建住宅比较少，且大多数本身就是定位高端的多层电梯公寓花园洋房，所以新标准执行起来没有难度。“上海目前大部分老人都住在没有电梯的老式公房里，为现有的多层公寓加装电梯才是当务之急。”上述设计师也表示，多层新建住宅案例不会多，因为容积率都不会这么低。另外就是超百米住宅，由于日照难度，做超高层的住宅建筑也不会太多。“大家目前都关注设置电梯与避难层，其实这两个方面非常容易被开发商规避掉。”“其他一些项目上经常碰到的问题也是值得设计师注意。”上述设计师表示，比如三合一前室，国家标准是禁止做的，但是上海此次新标准明确可以做，只是要有附加条件。除此以外还有套型设计中关于通风设计是列入强制性条款。“新标准中还有很多修改的地方，与现有国家标准有细微差别，虽不是很敏感，但都是在项目操作的流程中会经常接触到的问题。”新标准是国内首份将100~150米超高层住宅系统纳入规范的住宅设计标准。其规定建筑高度超过100米的高层住宅，应设置避难层（区），供人们在发生火灾时疏散逃避。

  上海：二套房最低首付款比例调整为不低于50%，临港及嘉定等六区不低于40%

  在总结以往住宅安全、环保等问题与经验教训基础上，上海新版《住宅设计标准》（以下简称“新标准”）于6月正式实施。

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