前几天，住建部宣布将建立房屋体检、房屋养老金房屋保险三项制度，并计划在今年于22个城市率先试点收取房屋养老金，这一消息一经发布便引发了广泛的讨论。

  8月21日，上海市宣布将在浦东等区域实施房屋养老金制度，并计划在明年推广至全市范围。实际上，“房屋养老金”并非今年才出现的新概念，但此次与房地产新模式一同推出，意义深远。

  许多人担心房屋养老金意味着需要额外支付费用。对此，已精确指出个人无需缴纳这部分费用，而是由地方政府设立公共账户来管理。无论如何，此举预示着老旧房屋的未来走向，并可能对所有房产持有者产生重大影响，预示着一场重大的变化即将到来。

  这几日，各大平台的评论区里，网友们展开了热烈的讨论。下面简单摘录了几段网友的评语。

  网友评论：一旦这个开了先河，以后很多东西都可以安个明目收费了…细思极恐！

  网友评论：商品房就是商品，在使用期内(70年)一切质量上的问题归开发商负责，不能推到消费者身上，开发商盖的房，政府部门验收的，70年内出现一些明显的异常问题是开发商和验收部门的责任。这些钱如果要交也应该开发商交，因为这是它的商品，它必须要保证全寿命使用周期，如果没到全寿命使用周期就出了问题，开发商应负全责!

  网友评论：房屋三金的发明，是宇宙级的天才发明，不仅仅全世界领先，而是全宇宙领先了!

  网友评论：以前是一房四吃:1.“一吃”土地出让金;2.“二吃”转让所得20%的个税；3.“三吃”房地产税，4.“四吃”遗产税。现在又冒出了三吃：5.房屋体检费;6.房屋养老金费7.房屋保险费。合计一房七吃，阿咪托福。

  网友评论：真是奇葩政策啊，大家发现没，房产税喊了多年没开始，房屋論养老金这么快却发明出来，啥意思，什么原因呢?聪明人想想应该都知道吧，房屋养老金=普征的穷人房产税!穷人:我就一套房，房产税收该如何也轮不到我吧，多套房的一定要重税。结果却是这样!富人:住的都是新盖的高档房，别墅，洋房.…….房子自然很健康，就不需要养老了。穷人:你住的是老破房子，不健康，需要养老需要保险，还需要维修，要交钱!穷人傻眼了，富人呢，暗自得意，这就是奇葩之处吧?!

  网友评论：本来想征房产税，后来发现不好搞，因为无论按房子面积和套数征收，他们都是最多，然后又容易暴露他们财产信息，所以他们重新想了一个办法给房子征收养老金，真是干古奇谈…….以后还会给猫儿狗儿征收养老金。

  网友评论：中国的房子是70年的使用权，也就是说房子产权是政府的，租户已经交了70年的房租，房子的维修费用已经在租金里面，其实这个跟住酒店一样，旅客交了房费之后还要交维修费？我们去酒店吃饭还要交洗碗费？

  网友评论：房屋养老金就是变形的房产税，将引发官富炒家将二套房以上抛售，抛售潮引发价格暴跌，二手房暴跌引发一手房价加速下跌，骨牌连锁反应。房子养老金出台之前是卖房子的好机遇。

  网友评论：如果直接收房产税，估计反应没这么大，因为这个说法已经讲了很多年了，很多人都有这个预期，而且税收可以拿来随便用，但房屋养老金，那只能专款专用，等于给地方增加了限制。个人猜测，如果是税收，那地方政府积极性肯定高，肯定会有冲突，增加政府与人民矛盾，如果是养老金，那就缓和多了。

  网友评论：房屋养老金制度实行要慎重，房屋养老金金额要尽量压低!房屋养老金是指房屋的业主，需要每年缴纳一笔钱，用于未来房屋老旧的维修和检测(体验)。房屋养老金制度开始试点的消息一出，引起了较大争议，主要争议点如下:

  第一，原先已经交过房屋维修基金了，如今又要交房屋养老金，是不是存在重复缴纳的嫌疑。

  第二，买房时，房屋价格已经很高了，很多家庭掏空了6个钱包;如今在它们偿还房贷的同时，又要强制他们缴纳房屋养老金，会压垮一些中低收入家庭。

  第三，当初高价买得房屋，说的是产权70年，主体质量保证50年;假如没有到年限，就出现重大质量问题，

  任，是业主背，还是原来的建筑商、销售商背负?第四，目前中国住宅维修基金累计余额1万亿元，每年使用不过10%(1000亿左右);在维修基金还够用的情况下，又要大规模的强制收房屋养老金，这是为什么?

  第五，未来如果全面征收房屋养老金，规模可能高达几万亿元甚至十几万亿元，如此规模巨大的资金，如何监控，如何科学合理的使用?存不存在和当初的房地产监管账户一样，被胡乱挪用，造成亏空。第六，房屋养老金真的是为了“维修老旧房屋，还是为其他用途找一条现金流渠道?

  接下来，我先说说为何需要推行房屋养老金制度。顾名思义，人老了需要养老，房子老了同样也要维护。选择在此阶段推进房屋养老金制度，有一个关键的原因：老房子的数量正在飞速增加。目前，楼龄超过30年的房子占比大约为20%，而十年后，这一比例预计会超过50%。预计到2040年时，接近80%的房子将会超过30岁。这在某种程度上预示着十年后，我们将有一半以上的房子楼龄超过了30年。通常情况下，房子的设计寿命大约为50年，因此30年已经相当于进入了“老年期”。对这种的房子，安全问题成为首要考虑因素，而非价值。

  那么，怎么样才能解决这个问题呢？答案是提前采取一定的措施，因此才有了房屋养老金制度的提出。根据目前的信息来看，这笔资金将分为三个部分：一是来自地方财政的支持；二是业主强制缴纳的部分；三是业主可以再一次进行选择自愿缴纳的部分。然而，完全依赖财政支持显然是不现实的，鉴于地方政府面临的财政压力以及未来老小区数量的增长，这样的形式显然难以持续。因此，房屋养老金制度的推行更多是依靠公共账户的资金支持，但实质上，这部分费用终究是会转嫁给业主。

  有人可能会问：“不是已经有房屋维修基金了吗？”确实存在这样的基金，但必须要格外注意的是，这些基金大多是在20-30年前设立的，跟着时间的推移，一些小区可能已耗尽了这笔资金，即使还有一些剩余，考虑到通货膨胀等因素，这些资金现在看来也只是杯水车薪。随着老小区的老化，所需的修缮费用、人力成本以及材料成本只会慢慢的高。

  另外，一些人可能寄希望于以旧换新或拆迁来处理问题。在过去，老破小确实经历了两次红利期：第一次是在2015年左右的大规模拆迁时期，直接拆除老旧建筑，促使居民购买新房；第二次是从2019年到2023年期间，通过旧小区改造提升居住环境。然而，现在这两种方式都面临挑战：一方面，开发商面临着种种困难，难以承担大规模拆迁的任务；另一方面，旧小区改造也非常考验地方政府的财政实力。因此，最终的解决方案很可能是要求小区业主自行承担部分费用。

  未来，老破小的持有成本将会明显提高。很多人在购买时觉得老房子很便宜，但实际上，这类房产的持有成本可能会非常高。而且，当你接手这样的房子并持有5-10年后，它将成为真正的老旧房产，届时想要转手，价格必然大幅度下滑。因此，我的建议是：如果你手中持有即将进入20年房龄的房子，最好尽快更换或出售；如果你正准备购买房产，尽可能的避免购买楼龄接近或超过25年的房子。虽然现在看起来单价便宜的老房子似乎是个不错的选择，但考虑到未来的持有成本，它们实际上可能是一个潜在的风险点。

  最近几天，关于房屋养老金的收费标准成为了热议话题。有传言称，“上海浦东试点房屋养老金的收费标准提前曝光，主要是根据房屋的面积和楼层而定”，并详细列出了不同房屋类型的收费细则。目前，这则传言已被上海官方辟谣平台证实为不实信息。

  设想一下，如果22层以上的高层住宅每年需要缴纳144元/平米的房屋养老金，对于100平米的住宅而言，这在某种程度上预示着每年需要支付14400元。这笔费用显然过高，对于许多人来说可能难以承受。一般来说，无论是房屋保险还是未来的房产税，初期的收费标准通常不会让我们消费者感到太大的负担。

  关于房屋养老金，目前外界的讨论声量很大。昨天，住建部的官网上发布了一系列专家解读文章。从这些解读中能够准确的看出，重点是强调房屋养老金的公共账户不会给群众带来额外负担。

  房屋养老金被分为三个部分：定期为房屋进行体检、为房屋购买保险以及缴纳房屋养老金。这三个项目本质上都需要房主出资。至于房屋养老金的具体征收标准和金额，目前尚不清楚，但我们大家可以参考上海给出的数据。

  上海官方发布的多个方面数据显示，目前上海的住宅总面积为7.6亿平米。假设每年每平方米的收费为50元，那么一年的总收费将达到380亿。相比之下，作为全国房产税试点之一的上海，去年的房产税总收入仅为333亿。显然，如果按此标准计算，房屋养老金的收入将超过房产税。当然，这样的计算并不准确，但我估计房屋养老金的征收标准很可能会与房屋的年龄挂钩——较新的房屋在大多数情况下要缴纳较少的费用，还可以免除，类似于新车前六年的免检政策；而对于较旧的房屋，则在大多数情况下要缴纳更高的费用。这样一来，对于已经处于困境中的老旧房屋来说，无疑是雪上加霜，而房屋养老金作为一项长期持有成本，未来将使得老旧房屋更难出手。

  上海试点结束后，预计这项政策将会在全国范围内推广。因为老房子的问题是全国性的，并非仅限于上海，而且各地政府都在寻求新的税收来源。随着土地出让金的下降，政府正在从每个方面寻找补充资金的方法，包括水电气费、蔬菜水果价格、交通运输费用的上涨，而现在又要增加房子养老金。房产税的推进一直受到多种因素的阻碍，其中之一就是法律层面的问题——既然房屋只有70年的使用权而非永久产权，再征收房产税似乎不太合理。通过房子养老金的方式来替代房产税，既解决了资金问题，也在法律层面上找到了合理的解释。

  增加老旧房屋的持有成本无疑会促进旧房置换新房的行为，对新房销售起到激励作用，进而有利于土地的销售。这一举措可谓是一箭双雕。等到今年年底具体政策落地时，我们才可以看到真正的执行细则。对于持有老旧房屋的业主们来说，是不是已经开始感到焦虑不安了呢？

  目前试点的重点是政府建立公共账户。政府的这笔费用主要来自于城镇土地出让收益，体现了“取之于房、用之于房”的原则。此外，还可以从老旧小区改造资金及其他财政资金中获取。而个人账户方面，高层的意图是利用已经运行了二十年的住宅维修基金来替代，无需民众额外缴纳。维修基金是在购买新房时由购房者按照购房款的2-3%比例，或每平方米缴纳100～200元，直接存入资金账户。

  然而，关于维修基金的收支情况和账户余额，大多数业主可能并不清楚。此前，上海市房地产科学研究院发布的一份报告数据显示，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元。例如，上海、北京、杭州等城市的结余均超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右。成都和深圳的使用率分别约为4%和5%，而广州仅为1%，大量资金处于未有效利用状态，且各项目的使用率不均衡。

  2020年，《经济观察报》发表的一篇文章揭示了维修基金存在的问题。这些维修基金不仅大量“沉睡”，甚至被某些不良开发商和物业公司挪用。十几年前，上海曾发生过一起涉及8亿元维修基金违规进入股市的事件。

  因此，目前第一个任务是统计好之前缴纳的维修基金，并确保其合理运用。据此推测，十年内的次新房至少五年内完全不需要担心缴纳“房屋养老金”。但对于超过20年的老旧房屋，则情况不明朗。

  我们目前缴纳的维修基金遵循的是自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》。因此，老旧房屋的首位业主并未缴纳这笔费用，即便是缴纳过的，按照当年的物价水平，现在也已远远不足用。那么，老旧房屋的维修基金该怎么样补齐呢？

  宁波提供了一个参考案例。2023年4月，宁波对补交物业专项维修资金的老旧小区给予了财政补贴。具体的缴存办法是：按新建项目的60%缴纳，剩余40%由政府补贴。这在某种程度上预示着目前住在老旧房屋中的业主需要补缴这部分费用。

  住建部已明确说，房屋养老金部分需要个人承担。但由于大部分人之前缴纳的维修基金尚未用完，因此短期内不需要缴纳（除老旧房屋外）。但跟着时间推移，维修基金逐渐消耗殆尽，依规定，当维修基金余额不足30%时，会要求业主续缴。续缴的个人部分将不同于以往全部进入小区独立账户的做法，部分资金属于政府统筹，另一部分则进入个人账户，类似医保账户的运作方式。这部分资金将被称为“房屋养老金”。

  未来老房子的命运如何？所有的房子在购买后，终有一天会变成老房子。这是一个至关重要的问题，它与未来房地产市场的整体格局息息相关。记得我曾经提到过的一句话：“你永远不可能在一套房子里面住一辈子。”这并不是主观意愿的问题，而是由许多客观因素决定的。正如所有事物都有寿命一样，房子也不例外。这与个人养老金的概念相似：人们都知道当前的养老金账户存在缺口，因此开始鼓励个人缴纳商业养老金，鼓励大家做好养老规划。

  不必过多关注具体的收费方式或人们是否愿意缴纳等问题，重要的是从底层逻辑理解这一变革。目前暂不需要个人缴纳费用，而是由地方政府建立公共账户。然而，地方政府的收入来源如何得以保障呢？政府必然会寻求增加税收来源的途径。这是因为经济发展形势和财政收支的压力迫使政府必须减轻负担，拓展税源。这是一种迫在眉睫的改革！

  尽管此次官方表示公共账户将由地方政府的土地出让金填充，个人不一定需要贴钱，但这也类似于个人养老金的情况。如果公共账户不足以覆盖那么多老房子的维修需求，要不要引入个人房屋商业养老金？总之，最好提前准备好。未来所有城市的老房子都将面临这一问题，而这可能再次导致小城市为大城市的发展做出牺牲。

  对于大城市的老房子，由于地方政府财政收入相比来说较高，卖地仍能获得一定收益，这些老房子有自住或出租的需求，因此有机会得到维修。但对于小城市而言，房屋升值空间存在限制，且市场已饱和，无法持续依靠卖地来补充公共账户，加之地方政府财政紧张，那么这些小城市的老房子该怎么去办呢？

  除了每月缴纳物业费之外，现在还需缴纳房屋养老金，这无形中增加了持有成本。大家都会算这笔账，可能会选择放弃小城市的老房子。因此，房屋养老金制度可能只会在二线城市及其以上城市实施。那么，小城市的老房子怎么办？结局显而易见，它们将逐渐衰败，最终被淘汰。

  这标志着房地产市场将迎来一次大分化时代，小城市与大城市之间的差距将持续扩大，老房子与次新房之间的差异也将越来越明显。许多人仍未意识到关键点所在，仍然幻想买一套房子住一辈子。这是不切实际的想法。你会发现，即使在日本的一些优质地段，房子价格实惠公道，容易出租，租金回报率能达到约4%，但为什么日本人却不购买呢？原因主要在于高额的税费和维修基金，最终可能会引起租金回报率降至约2%。

  我们需要明确房子的本质：房子是政府收集劳动剩余的一种工具，换句话说，它是一种税收工具。不同的发展阶段能采用不同的税收方式。如果你希望一套房子住一辈子，你需要仔细考虑的是后续持续缴纳的税费。因此，从顶层设计的角度来看，我们实际上并没有摆脱土地财政的依赖，只是改变了征税的方法而已。

  而且，任何一个国家都不会放弃房地产这一核心行业。许多人声称当前房子已经过剩，但真的是这样吗？大家不妨思考一下：30-40年后的老房子还能继续居住吗？再过15年，80%的现存房子将超过30年房龄，当持有成本大幅度的增加时，你认为人们不会有置换需求吗？

  在这一点上，问题的答案似乎变得更清晰。因此，并非“一鲸落万物生”，许多人期待的房价下跌后万物复苏的情况并未发生。在这种情况下，不如期望房价尽快上涨，因为在房价下跌的同时还要增加各种费用，这对人们来说是很痛苦的。即便你不指望这套房子升值，随着房屋的破败，你的这套房子可能连基本的居住功能都无法保障。

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